实用！一文告诉你出租房产时计税依据如何确定

李某将一栋楼房出租给一家企业，年租金35万元，该企业要求李某出具增值税专用发票。李某向当地税务机关申请代开增值税专用发票，缴纳增值税1 67万元[35÷（1+5%）×5%

　　 李某将一栋楼房出租给一家企业，年租金35万元，该企业要求李某出具增值税专用发票。李某向当地税务机关申请代开增值税专用发票，缴纳增值税1.67万元[35÷（1+5%）×5%]。在对李某出租房产确认房产税计税依据上，存在两种不同的意见，一种认为李某出租房产月租金35÷12=2.92（万元），未达到3万元，可享受免征增值税的优惠，其房产税计税依据不能扣减增值税，应为全额收取的租金35万元；另一种意见认为，应扣减已缴纳的增值税，房产税计税依据为33.33万元（35-1.67）。

　　 《财政部、国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　 《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）明确，其他个人采取预收或一次性收取租金形式出租不动产，取得的租金收入，可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

　　 《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。营改增后，房产租金收入不含增值税。为此，确定出租房产计征房产税依据的关键在于租金收入是征收增值税还是免征增值税。

　　 对于征收增值税的情况，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）有关规定，如果实行一般计税方法（包括预缴税款），房产税计税依据不含增值税，为全部租金收入÷（1+11%）；如果实行简易计税方法，包括一般纳税人选择简易计税方法、小规模纳税人、其他个人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额，房产税计税依据为全部租金收入÷（1+5%）；对于个体工商户和其他个人出租住房的，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，其房产税计税依据=全部租金收入-[全部租金收入÷(1+5%)×1.5%]。

　　 对于免征增值税的情况，出租房产符合小微企业免征增值税条件的纳税人，其房产税计税依据为实际收到的全部租金。但要注意，虽然纳税人符合免征增值税条件，但实际并未享受免征增值税优惠且缴纳了增值税的，那么租金收入应根据财税〔2016〕43号文件扣减增值税。如上例，李某出租房产开具增值税专用发票并缴纳增值税1.67万元，其房产税计税依据应为33.33万元。